“自持商品房”可解禁，一线城市破冰！杭州会不会跟进？

前不久，广州一则楼市新政在地产圈掀起不小波澜。新政中讨论声最高的直指沉寂多年的“自持商品房”。广州新政内容中明确提到：为优化存量，保市场主体，允许自持住房转为可售住房。

广州房地产新政 图源/广州规划和自然资源局官微

此前佛山等城市也陆续出台了相关政策，不过在广州这样的一线城市陆续跟进，对市场具有信号意义，政策被视为一线城市在盘活存量资产、调整房地产政策的试探。

几年前楼市火热时期，不少热门城市为抑制过热的土拍市场，在土地出让时规定了“限房价竞自持”，即开发商竞拍达到最高限价后，通过竞报自持比例获得的，竞得的自持比例将作为租赁房，也就是说规定期限内只租不售的住宅部分。

这一政策在2017年至2021年间于多个热点城市盛行，是当时楼市火爆、调控严厉背景下的特殊产物，一方面为了增加租赁住房供应，另一方面抑制地价和房价过快上涨。

杭州也在其中。作为那一轮楼市周期中的焦点城市，诞生了数量众多的自持项目。据不完全统计，杭州十区范围内涉及房企自持比例的商品住房项目有近200个，遍布奥体、未来科技城、钱江世纪城、运河新城、三墩北等多个热门板块。

其中，众多品牌开发商如滨江、绿城、融创、万科、保利等均曾在“竞自持”中拿下地块。部分项目的自持比例甚至高达100%，意味着整个项目均转为长期租赁住房。也有不少目前已经出租，如比较火热的楼盘——御潮府、保利天汇等均有自持房对外出租的情况。

实际上，近几年杭州一直在积极探索自持商品房流通的问题，一部分已用于出租，还有一部分转为保障房，就在今年5月，杭州市安居集团完成河语光年2幢房屋不动产权转移登记，成为杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房的项目。

然而自持房转为可售商品房，此前曾在临平区某盘尝试，不过随后没有大面积展开，至今仍无相关进展。

参考广州的案例，自持房转为可售住房大概率不会“一刀切”，毕竟板块之间去化周期存在差异，比如广州规定：所在行政区和所在板块一手住宅去化周期均在18个月以下的项目可进行申请，而且还要根据市场评估补缴土地出让金。

杭州的自持商品房项目大多诞生在2017-2021年左右，如果这些自持房中的一部分允许转为可售商品房，会不会对当下的楼市产生冲击？又该以何种定价机制入市？这些都给市场留下疑问。

首先，供应冲击是市场最直接的担忧。在当前杭州新房库存量较高的背景下，数万套的新增房源显然将加大去库存压力，这也是广州将范围限定在“去化周期18个月”以下区域的原因，尽可能减少对库存高企的刚需板块的价格挑战。

其次，也是最具争议的焦点在于定价机制。这批自持房大多诞生于严格的“新房限价”时期，土地成本和新房售价均受到管控。允许销售的情况下，应按照当初的限价标准定价，还是允许“随行就市”按当前市场价交易？

若按原限价销售，由于其成本（特别是高地价+自持成本）可能远低于当前市场价，将形成巨大的套利空间，但也对当前市场价格体系造成冲击。

若按市场价销售，则涉及当初土地出让合同约定、公平性以及开发商利润核算等复杂问题。

此外，产品形态也是未知数。部分自持项目为满足租赁需求，户型设计上与常规销售住宅户型或许有会有所差别，如小户型、集中式公寓，是否符合市场对商品住房的普遍接受度，也对其流通性产生一定影响。

“自持房”的解禁之路在具有风向标意义的一线城市撕开了口子，这批自持房既关系到房企的资金回笼问题，也关系到库存对市场的冲击，你认为自持房一旦入市，会不会形成新的市场博弈？