两个月前走出8万+“独立行情”，5万3居然流拍了！

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两个月前8万+

“蹿红”的天澜海岸

随着越来越多新的豪宅楼盘交付，钱江新城二期（钱二）的二手房市场似乎正经历震荡。

此前，众多“明星”楼盘中，大家比较关注的一个便是天澜海岸。

小区位于之江东路与红普南路交叉口东北角，几乎一线沿江，距杭州市民中心约8公里。小区由滨江房产开发，以大户型为主，当时精装限价5.3万元/㎡。附近还有天澜美境、潮语鸣翠、江月望云等小区，北面隔着钱江路还有杭序府、天澜传序府等在售新盘，杭序府的在售均价为5.9万元/㎡左右。

今年5月，新交付的天澜海岸迎来首套二手房成交：一套建筑面积约199㎡、位于20楼、可以看到部分江景的高层房源，成交价为1588万元（带1个车位）。

按照车位50万元来算，裸房价仍有1538万元（折合单价7.7万元/㎡），比新房入手时的价格高出380万元（不含税费及房贷利息支出）。

首套成交单价就跳至7万多元/㎡，一下子就奠定了天澜海岸在钱二的“一阵”（网络游戏用语，最佳选手阵容）地位。随后，市场上关于天澜海岸二手房成交价“一路看涨”的消息甚嚣尘上。

到了8月，天澜海岸再度成为焦点。

一套建筑面积约461㎡、带3个车位的一线江景房以总价4150万元（贝壳后台网签价）成交，除去车位，裸房价约8.68万元/平方米。查看该套房源新房买入价为2670万元，刨除车位、契税等费用，房东账面收益超过1200万元！

关于这套房的成交，坊间消息更是纷纷扰扰。有说实际成交价为4488万元的，若算上增值税、中介费，买家买入单价超过9万元/㎡。也有说其实是3200万元带车位成交的，折合单价只有6万多元/㎡。还有说是4150万元带车位成交，折合单价也要9万多元/㎡。

一套二手房成交，能同时传出三四个版本，准确与否暂且不论，但关注度和话题度绝对炒上去了。

而对于大众而言，更关心这个小区二手房实际价格水平如何。于是，不少人将眼光盯向该小区的首套法拍房。

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首套法拍房流拍

跌到“5字头”没人要

9月底，杭淘宝网司法拍卖网络平台上，萧山区人民法院挂牌了一套建筑面积约180㎡（含车位）的3楼房源，起拍价为961万元，折合单价5.3万元/㎡，10月19日-20日法拍。

从房源位置看，这套房所在的2幢位置靠里，是整个小区离江最远的一幢，又是3楼低楼层，当初新房备案价约840万元，折合单价约4.66万元/㎡。根据评估价，该房源总价可达1371.65万元，即使底价成交，仍有100多万元的溢价空间。

该法拍房室内实景

没想到，无人报名，最终流拍。

从实际情况看，该法拍房存在的明显瑕疵，或许是让买家提不起兴趣的主要原因。

根据公告，该房源因未办理不动产权证书，需二次过户，相关税费按照法律或行政法规规定缴纳。

也就是说，如果税费都由买家承担，两笔税费总计超过100万元，加上房价和其他费用，买家成本或接近1100万元。

对比贝壳等二手房平台的房东挂价，差不多面积的房源总价在1200万-1300万元。除去房源条件的参差以及议价空间，对于买家而言，这套法拍房并没有“捡漏”空间。

或许要等这套房源二拍降价上架，入手契机才会显现。

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悲喜不相通

进入“混战”的钱二

虽然，一套法拍房是特殊个例，但整个钱二楼市“混战”的局面已不可避免。

一方面，不限价新房接连面市，不同的产品、随行就市的定价，会给板块价格体系增添新的变动因素。

像杭序府目前在售均价为5.9万元/㎡左右，隔壁天澜传序府由于是“高低配”社区，除了高层还有叠墅，预计新房价格就要超过6万元/㎡，低密产品更大概率成为附近新房的价格“天花板”。而最近刚刚开放示范区的蕙澜月华里，号称绿城月华系3.0，对外放风价高达7.5万元/㎡-8万元/㎡。

另一方面，一大批小区陆续交付，整个板块预计有四五千套次新房入市，二手房竞争会更激烈。从目前的情况看，不但不同小区之间的价格拉开距离，就连同一个小区内的不同房源价格体系也不统一。

根据已成交的价格峰值，第一梯队有芝澜月华、潮映万象轩、天澜海岸、江华玺云等，之前都卖出过8万多元/㎡的价格，个别甚至一度超过10万元/㎡。不少大户型房东对于溢价空间的期待都是“上看大几百万元”的。

与此同时，也有个别“越算越亏”的。据中介发的消息，天澜美境此前有一套179㎡带车位的房源，挂价950万元，折合单价5.3万元/㎡，虽然新房销售限价为5.1万元/㎡，但该房东算上车位和利息，“肯定亏本了”。

还有觉得“买贵了”反悔的。据说，8月被热议的“钱二第一套10万+”潮映万象轩那套房子，买家宁可亏定金也要退，原因是这套“价值2000万元的一线江景豪宅”面前，会有新造建筑物，导致核心江景打折扣，那这房子自然就不值那个价了。

此外，同一个小区因高低区、是否有江景的区别，价差也已拉开。

像天澜海岸一线江景高区房源挂价就超过8万元/㎡，超过300㎡的大户型挂价更是超过10万元/㎡，而普通房源挂价就普遍降到6万元/㎡左右。

想要在楼市成为成熟的板块，“神仙打架”的钱二，还得让子弹再飞一会儿。